Fin du NHR Portugal : Chypre ou Portugal en 2026 ?

L'ancien régime portugais de Résident Non Habituel a fait du Portugal un choix par défaut pour de nombreux acquéreurs internationalement mobiles. Avec la fin du NHR Portugal, la question est devenue plus précise : Chypre ou Portugal en 2026, et quelle juridiction soutient réellement le mode de vie, la structure de détention et le projet patrimonial que vous avez effectivement ?

Pour un acquéreur au patrimoine élevé, il ne s'agit pas d'un concours entre taux d'imposition affichés. C'est une décision portant sur la résidence fiscale, la nature des revenus, les coûts immobiliers, les projets familiaux et la qualité opérationnelle de l'actif acquis. Le Portugal reste convaincant pour beaucoup. Chypre, en particulier pour ceux qui recherchent une résidence méditerranéenne assortie d'un potentiel locatif souple, mérite un examen approfondi.

La fin du NHR modifie le calcul portugais

Le Portugal a fermé le régime NHR traditionnel à la plupart des nouveaux demandeurs à compter du 1er janvier 2024, sous réserve de règles transitoires pour certaines personnes ayant accompli des démarches définies avant la réforme. Le régime antérieur offrait une proposition très lisible : un traitement préférentiel pour les nouveaux résidents éligibles, incluant un régime particulier pour certains revenus de source étrangère et un taux forfaitaire sur certains revenus professionnels portugais.

Il a été remplacé par un dispositif plus ciblé, communément appelé IFICI, l'incitation fiscale à la recherche scientifique et à l'innovation. Ce n'est pas un successeur équivalent. Il se concentre sur des fonctions, des employeurs, des activités de recherche et d'innovation définis. Un acquéreur qui s'installe au Portugal principalement pour la retraite, des revenus de placement ou une résidence secondaire ne doit pas présumer de son éligibilité au seul motif qu'il aurait autrefois relevé du NHR.

Cette distinction compte. Le Portugal n'est pas devenu un pays peu attractif, mais l'argumentaire fiscal doit désormais se construire autour de la personne plutôt qu'autour d'un régime général. La résidence fiscale portugaise peut également soumettre les revenus mondiaux à l'impôt portugais, sauf application d'une règle spécifique, d'une position conventionnelle ou d'un dispositif qualifiant.

Le point de départ français : quand cesse-t-on d'être résident fiscal ?

Avant de comparer deux destinations, un acquéreur français doit clarifier sa propre situation. La résidence fiscale française est définie à l'article 4 B du code général des impôts et repose sur des critères alternatifs : avoir en France son foyer ou son lieu de séjour principal, y exercer une activité professionnelle à titre non accessoire, ou y avoir le centre de ses intérêts économiques.

Un seul de ces critères suffit. Conserver un logement occupé par la famille, maintenir une activité professionnelle significative ou laisser en France l'essentiel de ses actifs productifs peut suffire à maintenir la résidence fiscale française, même après un déménagement effectif. La convention fiscale entre la France et Chypre intervient ensuite pour départager en cas de double résidence, selon les critères conventionnels habituels.

Le départ doit donc être construit, non simplement déclaré. La date de transfert, la situation du logement familial, la localisation des organes de direction des sociétés et le lieu de perception des revenus déterminent le résultat.

L'exit tax : le paramètre à traiter avant le départ

Pour un dirigeant ou un investisseur détenant un portefeuille significatif, l'exit tax prévue à l'article 167 bis du CGI est souvent le point le plus structurant de l'opération.

Le dispositif vise les contribuables ayant été résidents fiscaux français pendant au moins six des dix années précédant le départ, et détenant soit des titres d'une valeur globale supérieure à 800 000 euros, soit au moins 50 % des bénéfices sociaux d'une société. Les plus-values latentes sont alors imposées comme si les titres avaient été cédés le jour du transfert. Le taux applicable en 2026 s'établit à 31,4 % au titre du prélèvement forfaitaire unique, l'option pour le barème progressif restant possible.

Un point favorable mérite d'être souligné pour qui envisage Chypre. Le sursis de paiement est automatique lorsque le domicile est transféré vers un État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen. Chypre étant membre de l'Union, le sursis s'applique de plein droit, sans constitution de garanties financières. Pour un départ vers un État tiers, le sursis suppose une demande expresse, déposée en principe 90 jours avant le transfert, assortie de garanties.

Le dégrèvement définitif intervient après une durée de conservation des titres de deux ans lorsque leur valeur est inférieure à 2 570 000 euros, et de cinq ans au-delà de ce seuil. Les obligations déclaratives sont réelles : formulaire 2074-ETD l'année du départ, puis suivi annuel par le formulaire 2074-ETSL. Un manquement déclaratif peut transformer un sursis en exigibilité immédiate.

Les seuils n'ayant pas été relevés depuis plusieurs années, le dispositif concerne un nombre croissant de dirigeants, de fondateurs et de salariés actionnaires. Ce n'est pas un sujet à estimer à partir d'un article. Une analyse chiffrée par un conseil fiscal français, avant le départ, est indispensable.

Enfin, l'impôt sur la fortune immobilière reste dû par les non-résidents sur leurs biens immobiliers situés en France. Quitter la France ne neutralise donc pas l'exposition patrimoniale française.

Chypre ou Portugal : la fiscalité 2026 en pratique

Chypre propose une logique différente. Son attrait ne repose pas sur une imitation de l'ancien NHR, mais sur la combinaison de règles de résidence établies, d'un régime non-domicilié favorable aux personnes éligibles et d'un cadre relativement lisible pour un patrimoine détenu à l'international.

Une personne devient généralement résidente fiscale chypriote par la règle des 183 jours ou, lorsque toutes les conditions sont réunies, par la règle des 60 jours. Cette dernière peut être précieuse pour les chefs d'entreprise et les investisseurs mobiles, mais elle est conditionnelle. Elle exige notamment un logement à Chypre, un lien d'activité ou d'emploi, l'absence de résidence fiscale ailleurs et une présence effective sur l'année.

C'est précisément sur ce dernier point que l'articulation avec la France devient déterminante. Tant que l'un des critères de l'article 4 B continue de rattacher le contribuable à la France, la condition chypriote d'absence de résidence fiscale ailleurs n'est pas satisfaite. La séquence des opérations pèse donc davantage que le taux d'imposition lui-même.

Pour les résidents fiscaux chypriotes non domiciliés à Chypre, les dividendes et intérêts éligibles sont en principe exonérés de Special Defence Contribution pendant une période substantielle, généralement présentée comme pouvant atteindre 17 années de résidence sur une période de 20 ans. C'est un élément significatif pour un investisseur dont les revenus proviennent de dividendes, d'un portefeuille ou d'une détention structurée. Les cotisations au système de santé peuvent rester dues.

Chypre dispose également d'une exonération de 50 % pour certains nouveaux salariés percevant une rémunération élevée, sous conditions détaillées. Le dispositif intéresse les dirigeants, fondateurs et cadres supérieurs qui s'installent avec une fonction chypriote réelle. Il ne remplace pas une analyse des revenus de placement, des pensions ou des distributions de sociétés.

Le Portugal peut rester préférable lorsque des liens personnels, une activité, une ville particulière ou une fonction éligible à l'IFICI sont au centre du projet. Chypre peut être plus convaincant lorsque la priorité est une base stable pour des revenus internationalement diversifiés, une saison longue et un accès direct à un marché immobilier géré.

La fiscalité n'est qu'une partie de la décision immobilière

Le traitement fiscal d'une résidence et l'économie de l'actif doivent être examinés ensemble. Un pays fiscalement efficient ne produit pas automatiquement un bon investissement immobilier. Examinez les frais d'acquisition, les charges annuelles, le financement, la liquidité à la revente, la demande locative et la qualité de la gestion.

Au Portugal, l'acquisition peut impliquer un droit de mutation, un droit de timbre et une taxe foncière municipale annuelle. Le résultat dépend de la valeur du bien, de la commune, de l'usage prévu et de la nature de l'acquisition. Les règles locales de licence pour la location de courte durée varient sensiblement selon les zones et peuvent affecter les projections de revenus.

À Chypre, les biens neufs sont en principe soumis à la TVA au taux normal de 19 %, avec un taux réduit de 5 % possible pour une résidence principale éligible. Ce taux réduit porte sur les 130 premiers mètres carrés dans la limite de 350 000 euros, la surface totale ne devant pas excéder 190 mètres carrés ni la valeur 475 000 euros. Au-delà de ces plafonds, le taux réduit est perdu en totalité et 19 % s'appliquent à l'ensemble de la transaction.

Les acquisitions de revente relèvent en revanche des droits de mutation, selon un barème progressif de 3 %, 5 % et 8 %, avec une réduction de 50 % lorsque la TVA n'a pas été appliquée. Lorsque la TVA est due, les droits de mutation ne le sont pas. Le droit de timbre sur les contrats de vente immobilière a par ailleurs été supprimé à Chypre le 1er janvier 2026. Chypre n'applique pas de taxe foncière nationale, mais les charges communales et d'assainissement demeurent.

Les plus-values méritent une attention égale. L'impôt chypriote sur les plus-values porte principalement sur les biens immobiliers situés à Chypre et sur certaines actions tirant leur valeur de tels biens. Le traitement portugais dépend de la résidence, de la nature de l'actif et de la structure de détention. Aucun des deux marchés ne devrait être évalué sur une seule économie fiscale à l'entrée. Le plan de sortie fait partie de la décision d'entrée.

Larnaca : un cas chypriote concret

Pour un acquéreur qui étudie Chypre, Larnaca est devenue particulièrement pertinente. La ville combine un aéroport international, un front de mer et un projet de marina en développement, des équipements urbains et des prix accessibles au regard de zones côtières plus matures. Ce n'est pas uniquement un marché de villégiature saisonnier, ce qui élargit la base locative potentielle aux professionnels et aux séjours longs.

Une résidence de standing bien connectée à Larnaca ou à Pyla peut ainsi servir plusieurs objectifs simultanément : une base méditerranéenne privée, un actif de villégiature géré professionnellement et une détention de long terme sur un marché en amélioration. Ces objectifs doivent se refléter dans la spécification du bien. Qualité de conception, performance énergétique, parties communes, stationnement, rangements et crédibilité du gestionnaire influencent tous l'occupation et l'attrait à la revente.

C'est là que l'exécution compte autant que la juridiction. Une acquisition fragmentée, où développement, livraison, location et entretien relèvent d'intervenants sans lien entre eux, engendre souvent des frictions évitables pour un propriétaire non résident. Un promoteur et gestionnaire intégré tel qu'EliteEdge offre une responsabilité plus lisible, de la construction jusqu'à l'exploitation locative et l'accompagnement du propriétaire.

Quatre questions à se poser avant de choisir

Avant de sélectionner une résidence, un acquéreur devrait pouvoir répondre à quatre questions :

• Quels revenus financeront mon mode de vie ? Salaires, dividendes, pensions, revenus locatifs, plus-values réalisées et distributions de sociétés peuvent recevoir des traitements très différents.

• Où serai-je résident fiscal en pratique ? Jours passés dans chaque pays, foyer permanent, localisation de la famille, direction effective des sociétés et critères conventionnels de départage entrent tous en ligne de compte.

• Le bien sera-t-il une résidence, un investissement, ou les deux ? L'usage personnel réduit la disponibilité locative, tandis que la location peut entraîner des obligations de licence, de TVA et de conformité locale.

• Que se passera-t-il à la revente ou à la transmission ? Fiscalité de cession, planification successorale, véhicules de détention et situation fiscale des héritiers doivent être examinés avant la signature.

Pour un acquéreur français, une couche supplémentaire s'ajoute : l'exit tax, l'impôt sur la fortune immobilière, les prélèvements sociaux et le calendrier déclaratif. S'installer à Chypre ou au Portugal ne met pas automatiquement fin à toute exposition fiscale française.

Un cadre de décision pour 2026

Choisissez le Portugal parce qu'il correspond à votre vie, non parce que vous attendez la reconduction de l'ancien résultat NHR. Le pays conserve d'excellents fondamentaux, des communautés internationales établies et des marchés immobiliers profonds. Pour un acquéreur exerçant une activité éligible à l'IFICI, il peut rester particulièrement persuasif.

Choisissez Chypre lorsque la combinaison d'une planification non-dom, d'options de résidence crédibles, d'un accès aux affaires et d'une résidence méditerranéenne gérée correspond à votre situation. Son attrait est particulièrement marqué pour les acquéreurs qui souhaitent que la détention reste simple après la livraison, plutôt que de devenir une seconde activité.

La bonne réponse n'est pas toujours binaire. Une famille peut conserver des liens d'affaires au Portugal tout en établissant une résidence à Chypre, ou détenir un bien dans une juridiction tout en restant résidente fiscale d'une autre. La structure doit suivre les faits, et ces faits doivent être documentés avec rigueur.

L'étape la plus utile consiste à modéliser les cinq premières années de détention avant de s'engager : jours de présence, revenus attendus, fiscalité d'acquisition, charges d'exploitation, hypothèses locatives et scénarios de sortie. Cette discipline transforme une conversation fiscale en une décision immobilière durable.

Les informations contenues dans cet article sont de portée générale et reflètent la législation en vigueur à la date de publication. Les règles fiscales évoluent, et les administrations française, portugaise et chypriote apprécient les situations au regard des faits de chaque dossier. Sollicitez un avis écrit d'un conseil fiscal qualifié dans chacun des pays concernés avant toute décision de départ ou d'acquisition.